Condomini, le 3 cose che il tuo amministratore NON VUOLE che tu sappia | Potresti pagare troppo senza saperlo
Nel contesto della vita condominiale, una delle questioni che più frequentemente genera dubbi e discussioni è quella relativa alla ripartizione delle spese per i lavori di manutenzione e riparazione del terrazzo, e in particolare del lastrico solare.
È importante chiarire che non esiste una sola regola valida per ogni situazione. Molto dipende dalla natura giuridica del lastrico, cioè se si tratta di una parte comune, se è concesso in uso esclusivo a un singolo condomino, oppure se è di proprietà esclusiva.
In primo luogo, bisogna considerare il caso in cui il lastrico solare sia una parte comune dell’edificio. Questo avviene quando non esiste un titolo contrario che ne stabilisca la proprietà individuale. Il Codice Civile, precisamente all’articolo 1117, considera il lastrico come bene comune a tutti i condomini. Salvo che un regolamento condominiale approvato all’unanimità o un atto di compravendita non specifichi diversamente.
Quando il lastrico è comune, le spese per la sua manutenzione ordinaria o straordinaria vanno suddivise tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà. Questo significa che ciascun condomino contribuirà secondo la propria quota, proporzionalmente al valore del proprio appartamento rispetto all’intero edificio.
Un’altra situazione abbastanza frequente è quella in cui il lastrico sia sempre di proprietà comune, ma venga utilizzato in modo esclusivo da un solo condomino, ad esempio come terrazza privata. In questi casi entra in gioco una regola diversa, prevista dall’articolo 1126 del Codice Civile. Tale norma stabilisce che un terzo delle spese per i lavori di riparazione o manutenzione del lastrico vada a carico del condomino che lo utilizza in via esclusiva. Mentre i restanti due terzi siano suddivisi tra tutti i condomini delle unità immobiliari sottostanti. Ovvero coloro che traggono beneficio dalla copertura fornita dal lastrico stesso.
Quando la proprietà è esclusiva
Capita talvolta anche che il lastrico solare sia di proprietà esclusiva di un singolo condomino, magari perché acquistato insieme all’appartamento sovrastante. Anche in questo caso, però, se il lastrico svolge comunque la funzione di copertura per altri appartamenti, le spese per la sua riparazione non sono interamente a carico del proprietario. La legge stabilisce infatti lo stesso criterio dell’uso esclusivo. Un terzo delle spese è a carico del proprietario, e i restanti due terzi vanno suddivisi tra i condomini che beneficiano della copertura.
Un ulteriore aspetto da considerare riguarda i danni causati da infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico solare. In queste situazioni, la responsabilità può essere attribuita sia al condominio, che ha il dovere di mantenere le parti comuni in buono stato. Sia al singolo proprietario o utilizzatore esclusivo del terrazzo, che è tenuto alla custodia e manutenzione ordinaria. Secondo quanto stabilito dalla giurisprudenza, in particolare dalla Corte di Cassazione, entrambi possono essere ritenuti responsabili e tenuti a risarcire i danni, salvo che non venga dimostrato che il danno è imputabile solo a una delle due parti.
Nel dubbio, consultare il regolamento
Per evitare equivoci e controversie, è fondamentale che i condomini conoscano bene la natura giuridica del lastrico solare e le norme che regolano la ripartizione delle spese.
In caso di dubbi, è sempre consigliabile consultare il regolamento condominiale e, se necessario, rivolgersi a un esperto legale in materia condominiale. Una corretta informazione, in questi casi, è la chiave per una convivenza più serena e trasparente.